הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל

עו"ד רן גור-אריה מזמין אתכם בעלי נכסים לפנות להיוועצות ללא כל התחייבות 

הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה :

הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל (ממ"י) והפיכתו לרשות ממשלתית חדשה (רמ"י), מבוססת על שני שינויים מרכזיים;

הראשון מטרתו צמצום החיכוך עם חוכרים ועידודם להעברת בעלות בקרקע בנכסים למגורים ותעסוקה במגזר העירוני, השני שינוי פנים ארגוני מקיף במטרה להגדיל את היצע הקרקעות המשווקות למגורים והגברת הצמיחה במשק בין היתר ע"י פישוט מדיניות המקרקעין.

במילים אחרות, במקום שאנשי הרשות יתעסקו בהנפקת אישורי זכויות, העברת זכויות, ביצוע פעולות בקרקעות, גביית אגרות והיטלים. מוצע לחוכרים להעביר את הבעלות בקרקע על שמם בתמורה או שלא בתמורה (כפי שיפורט) ולנתק את התלות ברשות לצורך ביצוע פעולות בקרקע.
הקניית זכות בעלות לחוכר – בתמורה או שלא בתמורה משמעותה המרת זכויות החוכר ורישומן מ"חכירה" (מהוונת) ל"בעלות", קבלת הבעלות על הנכס תפטור את החוכר מכל תשלום עתידי למינהל ותאפשר לו לבצע פעולות בנכס (תוספת , שינוי ייעוד, העברת זכויות, פיצול) ללא צורך בהסכמת המנהל.

לא ניתן לבצע הקניית בעלות בקרקע קק"ל, אולם חוכר בקרקע שבבעלות הקק"ל זכאי להטבות הגלומות בהעברת הבעלות שדרוג זכות חכירה, למעט רישום הבעלות על שמו, ולא יידרש עוד לפנות לרשות על מנת לקבל חתימתה על בקשה להיתר, תוספת בנייה, פיצול מגרש, שינוי יעוד וניצול, שימוש חורג, וכן לא יתבקש לשלם בגין הסכמת הרשות להיתר מסוג זה. כמו כן, עם סיום תקופת החכירה תחדש הרשות את החכירה ללא תמורה, לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת או עד לרישום זכות הבעלות, לפי המוקדם מבין השניים.

למה זה חשוב לדעת ? להחלטה יש משמעות בעיקר באזורי ביקוש ועבור חוכרים אשר חכרו קרקעות שבהן זכויות בניה בתכניות בניין עיר, המוסיפות זכויות בניה מאלו שנקבעו ומותרות במסגרת חוזה החכירה המקורי.

חשוב להבין כי אפשרות של חוכר המחזיק בקרקע לנצל זכויות בניה נוספות במקרקעין, תלויה בשני גורמים שאין ביניהם קשר, האחד זו הרשות/הועדה המקומית, מה היקף הבניה, הזכויות אשר ניתן לבנות ע"פ תכנית בניין עיר מאושרת. השני רשות מקרקעי ישראל כבעלת הקרקע שבמקרה זה הגדירה בהסכם החכירה המקורי מהן הזכויות המוחכרות.

לדוגמא בית ישן חד קומתי על מגרש של 500 מ"ר, החכירה הוחכרה לפני 50 שנה, במועד שניתן היה לבנות במקום רק בית אחד והיקף הזכויות בהסכם החכירה הן 140 מ"ר. לאורך השנים אושרו תכניות בניין עיר חדשות המתירות לבנות על אותה חלקה שני בתים נפרדים של 160 מ"ר כ"א, על אף שהוועדה המקומית מאפשרת לקבל היתרי בניה לבניית בית נוסף, החוכר לא רכש את הזכויות האלו מהמנהל ולכן על מנת לממש אותן עליו לרכוש אותן מהמנהל.

חוכרים המבקשים לבצע פעולות השבחה בנכסים, חייבים היום לבצע בדיקה מקדמית האם עלויות הקניית הבעלות גבוהות או פחותות מעלות תשלום דמי היתר וכו'. בכל פניה היום לרשות לקבלת שומת דמי היתר, פיצול, שינוי ייעוד וכו' (פעולות בגינן משלם החוכר תשלומים בגין מימוש הזכויות הנוספות שאינן מופיעות בהסכם החכירה המקורי ככל ולא ביצע הקניית בעלות) מועברת במקביל גם שומה שווי קרקע להקניית בעלות. כיום ניתן ומומלץ לערוך בדיקה מקדמית של כדאיות כלכלית בין האפשרות של הקניית בעלות. (ראו פירוט תוספת בנייה, שינוי ייעוד או ניצול, פיצול מגרש)

מה הם התנאים להקניית הבעלות ? אילו קרקעות נכללות? האם בתמורה או ללא תמורה ?  כיצד ניתן לברר עלויות ? 

נוהל הקניית בעלות רשות מקרקעי ישראל

לרשותכם יישומון המציג את היתכנות זכאותכם לקבלת בעלות על נכס בקישור המצורף: 

http://land.gov.il/OwnershipAndRegistration/Pages/ownership_application.aspx

עו"ד רן גור-אריה מזמין אתכם בעלי נכסים לפנות להיוועצות ללא כל התחייבות 

האמור באתר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד לצרכי העשרה, בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בעורך-דין המתמצא בתחום.

טבלה עדכנית זכאות להקניית בעלות בנכס או שדרוג זכות חכירה:

• שווי הקרקע נקבע ע"פ טבלאות ערכי קרקע של הרשות.