דיני מקרקעין

רובה המכריע של האוכלוסייה ימצא עצמו בשלב כזה או אחר בחייו מעורב בעסקת מקרקעין, רכישת דירה, מכירת דירה, שכירות, חכירה, בעלות, חוזי מכר.

המונח "מקרקעין" עוסק למעשה בתחום שרובנו מכנים כנדל"ן (נכס דלא ניידי), דיני המקרקעין מטרתם להסדיר סוגיות הקשורות לשימוש ובעלות, כאמור זכויות אלו יוסדרו לרוב בדרך של שכירות, בעלות, חכירה, דמי מפתח, זיקות הנאה, הערות אזהרה וכו'. 

מקרקעין מוגדרים בחוק "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע או חיבור זמני" דהיינו כל עסקה שעניינה בקרקע נכנסת להגדרת עסקת מקרקעין. 

הדינים והסוגיות השונות בתחום המקרקעין מוסדרים בחקיקה ראשית תקנות ופסיקת בתי המשפט והערכאות השונות. בשנת 1969 חוקק בישראל חוק המקרקעין אשר מטרתו להסדיר בחקיקה סוגיות אלו, בנוסף לתקנות המקרקעין. לאורך השנים נחקקו חוקים נוספים העוסקים בדיני המקרקעין לדוגמא "חוק הגנת הדייר 1972" שמטרתו הסדרת מה שנקרא "דמי מפתח" ומקנה לדורות הבאים חזקה בנכס בתמורה לדמי שכירות נמוכים. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג – 1963 וחוקים נוספים המסדירים סוגיות שונות בתחום.

עבור מרבית האוכלוסייה עסקת מקרקעין הינה העסקה הגדולה והמורכבת ביותר בה יהיו מעורבים במהלך ימי חייהם. כאמור מערכת דיני המקרקעין הינה רחבה ומכילה הוראות חקיקה ותקנות רבות ומגוונות לכך נוספה לאורך השנים פסיקה ופרשנות בתי המשפט, תקדימים, הלכות וחזקות משפטיות המשפיעות על כל עסקת מקרקעין.

דיני מקרקעין ונדל"ן

בנוסף לדיני המקרקעין, כל עסקת מקרקעין חייבת להיבחן גם בהיבטים של דיני התכנון והבניה, חוק התכנון והבניה – 1965, דהיינו, אם חוק המקרקעין עוסק בתחום הקנייני, חוקי התכנון והבניה ותכניות שונות ( תמ"א, תמ"מ, תב"ע ) מגדירות את אופן השימוש במקרקעין, מה מותר לבנות, ייעוד הקרקע לשימוש, לרבות נושאים של היטל השבחה וכו'. 

נדבך נוסף שרלוונטי לתחום ויכול להוות לשון מאזניים בין עסקה כדאית כלכלית לעסקה כושלת, הינו בתחום מיסוי מקרקעין הוראות החוק מוגדרות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג – 1963, חוק מיסוי מקרקעין, התקנות, חוזרי מנכ"ל ופסיקת בתי המשפט והערכאות השונות, כל אלו מגדירים את מערכת מיסוי המקרקעין הזכויות והחובות בעסקאות נדל"ן, מכירת דירה, קניית דירה, מכירת ורכישה של קרקעות וכו'. 

זאת ועוד, מאחר ומרבית הקרקעות במדינת ישראל (למעלה מ 90% ) מצויות בבעלות המדינה ומנוהלות באמצעות רשות מקרקעי ישראל, בחלק ניכר מעסקאות המקרקעין נדרשת היכרות מעמיקה עם החוקים וההוראות הקשורים לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י).  

חשיבותו של עורך-דין מקרקעין בליווי עסקאות מקרקעין: 

כל עסקה במקרקעין ( שכירות, הסכם מכר, הסכם קניה, הסכם רכישה מקבלן, הסכם חכירה ), מהסקירה לעיל עולה כי נדרשת התמחות ספציפית של עורך-דין והיכרות מעמיקה עם כלל החוקים ההוראות והתקנות הרלוונטיות לעסקת מקרקעין, בין אם המדובר בשכירות ובין אם בבעלות וחכירה. 

הסכמי מקרקעין אף אם נראים פשוטים, הינם הסכמים מורכבים ומסובכים, גם הסכמי שכירות שלרוב מייחסים להם חשיבות מועטה, ככל ואינם נערכים נכון עשויים לגרום לצדדים עוגמת נפש והוצאות מרובות. על אחת כמה וכמה הדבר נכון לעסקאות מכר של מקרקעין, המדובר בעסקאות מורכבות, בעלת השפעות ארוכות טווח על הצדדים לעסקה, בסכומי כסף גבוהים. התמחות עורך הדין בתחום המקרקעין, תכנון ובניה ומיסוי מקרקעין הינם מהותיים להבטחת הצדדים לעסקה. בחינת כדאיות העסקה בשים לב להיטלים ולמיסוי החל עליה. בחינת מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס והיכולת להתמודד עם בעיות שצצות לאורך הדרך אל מול הגופים השונים, רשות מקרקעי ישראל, רשות המיסים, לשכת רישום מקרקעין. יכולתו של עורך הדין המייצג בעסקה לסייע ולייעץ בכל התחומים הנלווים מבטיחים לכם עסקה בטוחה שתוצאותיה יסתיימו ברישום הזכויות ולא בדיונים ושיבות בבתי משפט.

משרד עורך הדין רן גור-אריה בעל התמחות ספציפית בדיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין ודיני תכנון ובניה. ליווה מאות עסקאות מורכבות לאורך השנים. היכרות מעמיקה עם התחום וניסיון רב שנים מעניקים לכל עסקת מקרקעין שנערכת במשרדנו ערך נוסף הן בהיבטים הכספיים של העסקה והן בשקט הנפשי של הצדדים לעסקה. 

נשמח ללוות את העסקה הבאה שלכם החל מהשלבים הראשונים.