רובכם בוודאי נתקלתם במושגים האלו בעבר, פיצול מגרש, שינוי ייעוד ושינוי ניצול, (או שלא) כאשר אנו מדברים על השבחת נכסים או ניצול נכון ומיטבי של האפשרויות העומדות בפנינו כבעלי קרקע, כדאי מאוד להכיר את המושגים הללו וההליכים הנדרשים.
הפעולות הללו שיש בהן להשביח את הנכסים שבבעלותכם, רלוונטיות לכל חוכר מגרש צמוד קרקע עליו בנוי מבנה מגורים אחד וברצונו לממש זכויות נוספות המוקנות לו בתב"ע בתוקף, לדוגמא: חוכר נמצא בהסכם חכירה על שטח של 500 מ"ר עליו בנוי בית של 100 מ"ר, התב"ע החדשה מגדילה צפיפות ומאפשרת היום לבנות שני מבנים במגרש.
המשמעות של פיצול מגרש הינה חלוקת מגרש מוחכר על פי חוזה חכירה לשני מגרשים או יותר, באופן המאפשר לבנות על המגרשים שנוצרו מספר יחידות דיור או מבנים אחרים גדול יותר מזה שהותר בהסכם חכירה המקורי.
שינוי ייעוד המשמעות היא שינוי השימוש במקרקעין מזה המוגדר בחוזה החכירה המקורי, ייעוד השימוש במקרקעין שונה במוסדות התכנון ואושרה תכנית חדשה המתירה ייעודים נוספים למקרקעין או שינוי השימוש המצוין במטרת החכירה המקורית בהתאם לתכנית תקפה ביום ההקצאה.
שינוי ניצול – כאשר אושרה תוכנית חדשה במוסדות התכנון במסגרתה הוגדלו זכויות הבניה במקרקעין כדלקמן :
- בבניה נמוכה למגורים – תוספת יחידות דיור לשטח המוחכר מעבר לתוספת של יחידה אחת להבדיל מתוספת בנייה שמשמעותה תוספת זכויות שבעקבותיה לא תהיינה יותר מ 2 יחידות דיור למגרש.
- בתעסוקה (תעשייה, משרדים, מסחר, תעשיית עתירת ידע ומלונאות) : הרחבת מבנה קיים, ובעקבות מימושה יגדלו אחוזי הבנייה (עיקרי + שירות) שנוספו למגרש למעלה מפי שניים מאלו שהוקנו בחוזה החכירה.
חשוב להבין כי אדם המחזיק בחכירה בקרקע אינו בעלים של הקרקע, הבעלות נותרת בידי המדינה (ראו מאמר קודם בנושא הקניית בעלות), מכאן, שהזכויות העומדות לאותו אדם במימוש הניצול של הקרקע הינן הזכויות המופיעות בחוזה החכירה המקורי. כידוע, זכויות במקרקעין הן דינמיות ומקום בו מתקבלות זכויות חדשות בקרקע מתוקף תכנית חדשה, על מנת לממש זכויות אלו מעבר לתשלום היטל השבחה לרשות המקומית, תדרשו לשלם דמי היתר למנהל בגין הניצול ו/או הזכויות הנוספות שהתקבלו ואינן מופיעות בהסכם המקורי.
כאמור שווי קרקע מושפע ישירות מייעודה ומזכויות הבניה המותרות בה, כך גם קרקע אשר הוחכרה ממנהל מקרקעי ישראל שהותר בה השימוש למטרה אחת (מגורים לדוג') והחוכר מבקש להשתמש בקרקע למטרה אחרת או מבקש תוספת בניה מעבר למטרים שאושרו בהסכם החכירה המקורי, או רוצה להשביח את הקרקע ע"י פיצולה למגרשים ע"פ תב"ע בתוקף, מחוייב לקבל את הסכמת בעל הקרקע, המנהל לביצוע הפעולות, הסכמה זו כמובן מלווה בחיוב כספי של החוכר בדמי היתר עבור הזכויות הנוספות או השבחת המקרקעין (באיזור עדיפות לאומית ובאזור קו עימות לא יגבו דמי היתר למעט בשינוי ייעוד).
אז כמה זה עולה ? ואיך זה עובד ? האם עדיף הקניית בעלות או תשלום דמי היתר ?
כאמור בגין ביצוע כל אחת מהפעולות הללו ידרוש המנהל תשלום דמי היתר, (יודגש כי במקביל יוצע לחוכר לבצע הקניית בעלות ויש לבחון את התחשיבים) דהיינו, חוכר בעל חוזה חכירה מהוון בבית צמוד קרקע, ע"פ חוזה החכירה המקורי, ככל והתב"ע החדשה מאפשרת זכויות נוספות או בדרך של הגדלת צפיפות רשאי החוכר לבצע פיצול מגרש. רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) תאפשר פיצול מגרש רק במקום בו אחד המגרשים הינו מגרש מבונה, בגין פיצול המגרש למגורים ישלם החוכר לרמ"י דמי היתר בשיעור של 31% משווי המגרש המפוצל בגין מלוא הזכויות בתכנית החדשה שאושרה. למעט המגרש עליו בנוי המבנה המקורי המותר לפי החכירה המקורית. ערך הקרקע יקבע ע"פ שומה.
במקרה של שינוי ייעוד ו/או ניצול, ישלם החוכר דמי היתר בשיעור של 31% מהפרש הערכים בין ערך הקרקע ע"פ הזכויות בהסכם המקורי לערך הקרקע ע"פ הזכויות החדשות בתב"ע
חשוב לזכור כי בנוסף לתשלומים לרמ"י יחולו תשלומים של היטל השבחה לרשות המקומית בגין מימוש הזכויות ובמקרים מסוימים יחול חיוב גם במס רכישה בגין הזכויות החדשות.
בע"א 151/10 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' עיריית תל אביב ואח', עמד בית המשפט העליון על מהי הדרך בה יש למסות אופציה להארכת חכירה? האם מימוש האופציה מהווה אירוע מס? האם שינוי מטרת החכירה ותוספת זכויות בניה על פי חוזה החכירה המוארך מהווים אירוע מס?
בכל מקרה בו מבקשים היום פיצול, שינוי, תוספת בניה וכו', רמ"י תוציא גם שומת שווי להקניית בעלות, ונדרש לבחון את העלויות והכדאיות של כל אחת מהאפשרויות. חשוב לדעת כי ככל והחוכר עומד בקריטריונים להקניית בעלות (ראו מאמר קודם הקניית בעלות) ובוחר שלא לממש את הצעת רמ"י לרכישת בעלות, לא ניתן יהיה לקזז את דמי ההיתר שישלם אם יבקש בעתיד לרכוש את זכות הבעלות.
השגה על שומת מקרקעין מטעם רמ"י:
כפי שצוין שווי ערכי הקרקע נקבע ע"פ שומה של השמאי הממשלתי או שמאי מטעם הרשות, המבקש רשאי להגיש תיקון טעות בשומה תוך 21 יום מיום קבלת השומה, טענות משפטיות או טענות לעניין עלויות הפיתוח ניתן להגיש עד 21 יום מיום קבלת השומה, הרשות מחויבת להשיב תוך 30 ימים (רשאית להאריך מועד).
השגה ראשונה, הליך של השגה על השומה בדרך של הגשת שומה נגדית ניתן להגיש תוך 60 יום מיום קבלת השומה (השגה ראשונה) או מיום קבלת התשובות מהמנהל (במקרה של טענות מוקדמות או תיקון טעות), הליך הגשת ההשגה כרוך בתשלום אגרה.
השגה שנייה, לאחר קבלת החלטה בהשגה הראשונה ניתן להגיש השגה שניה שתידון בפני ועדת ההשגות הפועלת בסמכות מועצת מקרקעי ישראל, יצוין כי גם הרשות רשאית להגיש השגה שניה.
חוכר רשאי לחתום על עסקה במקביל לתהליך השגה על שומה בדרך של תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת או 75% מהסכום בהודעת החיוב ע"פ הגבוה.
לסיכום, רבים מכם יושבים על קרקעות, מחזיקים בבתים צמודי קרקע ולא מודעים לאפשרויות העומדות בפניכם. תכנית המתאר פרדס חנה כרכור, הגדילה את הצפיפות ל 4 יח"ד לדונם בכפוף להכנת תב"ע נקודתית. רק לסבר את האוזן מחיר מגרש לבניה של 250 מ"ר בישוב נמכר היום באזור ה – 1,200,000 ₪ ליחידה.