הישוב פרדס חנה – כרכור מהווה היום מרכז ואבן שואבת למשפחות צעירות אשר בוחרות לקבוע בו את בתיהם ולגדל בו את ילדיהם. מספר גורמים השפיעו על המגמה הזו והפכו את פרדס חנה – כרכור בשנים האחרונות ללהיט נדלנ"י. מיקומו המרכזי של הישוב יחד עם חיבור הישוב לרכבת ולכביש 6, שטח מוניציפאלי גדול, מחירי נדל"ן סבירים (ביחס לאופציות במעגלים הקרובים למרכז), אוכלוסייה הטרוגנית פעילה ואיכותית, הינם חלק מהגורמים לפריחה הנדלנ"ית של פרדס חנה – כרכור בשנים האחרונות.
במאמר זה נסקור את התפתחות הנדל"ן בישוב בראייה של תכנית המתאר הכוללנית של פרדס חנה – כרכור, הצופה התפתחות הישוב עד לשנת 2030.
ראשית הדרך – קרקעות יזמות ונדל"ן בפרדס חנה כרכור :
עסקאות מקרקעין פרדס חנה – כרכור – תחילת המאה.
קצת היסטוריה (ועסקאות נדל"ן ) … תחילתה של ההתיישבות היהודית בכרכור החלה בסוף המאה ה 19, (1912) תנועת "חובבי ציון", ההסתדרות הציונית רוכשת 11,000 דונם של אדמות "קרקור", כבר בעסקת הנדל"ן הראשונה באזור נתגלעו בעיות מימון, והרוכשים נאלצו לקחת הלוואות כנגד שיעבוד הקרקעות של הישוב לצורך מימון העסקה. שנה לאחר מכן נרכשת עתודת קרקעות נוספת, הקרקעות נמסרו לעיבוד לחברי "השומר".
בשנים שלאחר מכן הקרקעות נמכרות לשלושה גורמים: 550 דונם נמכרו לדר' חיים חיסין מקובצת "חובבי ציון", יצחק שלזינגר (יהודי רוסי) רכש כ 5,700 דונם אדמות ו"אחוזת לונדון" (קבוצת ציונית של יהודים מלונדון) רכשו עוד כ 8,000 דונם.
עסקת הקומבינציה הראשונה בישוב, נעשתה שעה ששלזינגר מסר את האדמות לאיכר מחדרה וזה פעל יחד עם קבלן מזכרון יעקב להקמת מבני מגורים בשטח.
בקפיצה ל 1921 עם שוך המאורעות, חברי אחוזת לונדון" חוזרים לפעילות על מנת להקים את בכרכור "מושבה מודרנית" (בין היתר התמודדו חברי "אחוזה" עם דרישת הכשרת היישוב לתשלום ריבית וחוב במחלוקת בגין רכישת האדמות). אך חברי אחוזה היו מן המעמד הבינוני, וכולם בעלי משפחות, עסקים ובתים, והתארגנותם לעלות לארץ ולכרכור איטית. הוחלט לשלוח את ישראל עוזרמן, יהודי יליד רוסיה שהיגר לאנגליה, שיצטרף לברשך-דייוויס, לוינסון, שנברג והאריס שכבר נמצאו בארץ (בתל אביב), כדי לנהל את הקמת המושבה, בחשיבה של ביטחון אישי הוחלט שבניית בתי המושבה תיעשה במרוכז כך שהבתים יהיו קרובים זה לזה.
במהלך השנים הבאות הושלמו מספר פרויקטים במושבה הצעירה בנייתו של "בית אחוזה" (1929) הושלמה והבניין הפך לבניין ציבורי שבו שכנו גן הילדים, בית הספר, בית הכנסת, המרפאה ומגורי הרופאה, וכן משרד המושבה וסוכנות הדואר ובו הטלפון היחיד במושבה. דוד ברשך-דייוויס, (איש עסקים תל אביבי) הקים משתלת הדרים באדמת החול של ר'ביה; לוינסון התעתד לבנות בית בכרכור, ושפניצקי פיתח את העבודה והנטיעה על חלקתו. אך הראשון שעובר לגור בכרכור בבית משלו היה הריס (הראשון לבנות את ביתו היה לוינסון, אך לא עבר לגור בו). ביתו עומד זהה לזמן סיום בנייתו, בחלק הצפון מזרחי של מפגש רחוב המייסדים ודרך הבנים, מול "בית אחוזה", המשמש ספריה ציבורית.
אחרי הריס הגיע משפחת בדש. הישוב סבל ממחסור חמור במקורות מים, אלא שאותם יזמים, לא ויתרו ביצעו קידוחים חריגים לעומק של 165 מטרים וגילו מקורות שופעים של מים, אירוע שצויין בכל הארץ.!
בשנים 1924–1926 הגיעו משפחות בנדס (שני אחים ואב), בר, טיצ'ר, שפניצקי, אלפרט, פונר, שפהרד, אינוולד (הבן). בנובמבר 1924 מוכרים חברי אחוזה 2,000 דונם מאדמות כרכור לקק"ל לצרכי הקמת מושב, למושב הצטרפו מספר משפחות משפחות, אלא שהיוזמה לא "המריאה" וסופה שנבלעה בתוך המושבה, היום רחוב המושב בכרכור.
תחילת שנות ה 20 של המאה הקודמת, המקבילה לאומת הסטארטאפ של היום, אומת התפוזים. בעקבות תגלית של אהרון אהרונסון על זן הדרים ששורשיו צומחים לעומק רב עד למי התהום הנמוכים באזור. היזמים בכרכור מיד נוטעים פרדסים והתחום הופך לענף הכלכלה העיקרי של הישוב, מוקמת שכונת פועלים המיועדת ל 64 משפחות.
באותה העת פעל בארץ יזם חברתי אחר, הברון רוטשילד שמו, הברון פעול באמצעות חברה ששמה "פיק"א" שמטרתה עידוד ההתיישבות בארץ ישראל. פיק"א רוכשת אדמות על מנת להצטרף לטרנד הלוהט של עסקי הפרדסנות והנדל"ן. בכל מושבות יהודה, השרון והשומרון נטעו פרדסים. נטיעת הפרדסים ועיבודם נעשו בשיטות חדשות, השתילים שנטעו הורכבו במשתלות בארץ. בנו בתי אריזה מודרניים, והוקמו מפעלים לתעשיות לוואי של פרי ההדר. הפרדסים אפשרו קליטת אלפי עולים, הנס הכלכלי של "תפוזי יפו" היה סמל לחידוש היישוב בארץ ישראל.
על רקע זה תוכננה הקמת המושבה פרדס חנה על ידי פיק"א, המושבה הראשונה שהקמתה תוכננה מראש, ואדמתה נרכשה לצורך מימוש תוכנית זו. הרעיון היה לאתר אדמה שתהיה חלק מגוש התיישבות קיים – חדרה, כרכור וזכרון יעקב. שהבסיס הכלכלי שלה יהיה פרדסי הדרים.
בסוף שנות ה – 20 משתכנות בפרדס-חנה 15 המשפחות הראשונות, פיק"א אחרי הכל חברת נדל"ן יזמית, מחלקת את הישוב לשלושה מתחמי שיווק.
רח' הראשונים בפרדס חנה – שבו נבנו בתים צנועים עבור פועלים, שתפקידם היה לעבוד עבור פיק"א בהכשרת השטח החקלאי. בנוסף הוכשרו שני אזורים סמוכים זה לזה ומקבילים, שנועדו לבעלי הון. במתחם אחד – (חלק מרח' הנדיב) – נמכרו מגרשים בתמורה ל 800 לא"י, ובמתחם השני (חלק מרח' הדקלים) – נמכרו מגרשים בתמורה ל 500 לא"י.
בהמשך נוסדה שכונת תל צבי, שהוקמה כפרויקט נדל"ן משותף לשתי חברות פיק"א וחברת מטעי פרי הדר בליווי בנקאי מלא של "בנק משכנתאות ואשראי", שנועדה למגורי פועלים זמניים, ולרוכשים המאושרים יינתן תקציב לפרה ולעופות מטעם הבנק. 
(דבר- 20.05.1932)
שכונת מגד אחריה, החלה כחווה חקלאית, של חברת מטעי פרי ההדר "מגד" והצטרפה בהמשך כחלק אינטגרלי מפרדס חנה כרכור. בסוף שנות ה 30 על מנת לתת מענה ליהודים מגרמניה שביקשו להימלט, מוקמת שכונה ברחוב הבוטנים המיועדת לעולים מגרמניה, במקביל משפחת מאייר (מגדל שלום) משלימה את בניית שכונת "תל שלום".
(רח' הבוטנים – ארכיון בית הראשונים)
בשנת 1934 מקימה התאחדות האיכרים, בשיתוף עם בית הספר הריאלי בחיפה, את בית הספר התיכון החקלאי פרדס חנה, על אדמות שתרם הברון רוטשילד להתאחדות. בית הספר נחשב לאחד מבתי הספר היוקרתיים בארץ והיה היחיד שגבה שכר לימוד מהתלמידים.
שנות המרד הערבי ולאחריו פרוץ מלחמת העולם השניה, פגעו קשות בענף הפרדסנות, שהתאושש רק עם סיום המלחמה. בשנת 1945 מוקמת שכונה עבור עולים מתימן (שכונת רמב"ם), ובמקביל מוקמת שכונת נווה אשר, ע"י אנשי המושבה על אדמות קק"ל בנפרד מהפרויקט היזמי של פיק"א, במטרה לשכן פועלים שכירים ופקידים.
על פי סקר של המנדט הבריטי, מ – 1945, ביישוב 2,970 תושבים, מתוכם 2,300 יהודים ו-670 ערבים. שטח היישוב הכולל היה 22,408 דונם מתוכם 19,856 בבעלות פרטית של יהודים, 1,113 בבעלות פרטית ערבית, ו-1,439 קרקע ציבורית. באותה שנה מוקמת בישוב מדרשיית נעם, שגם היא הופכת באחת למוסד יוקרתי בארץ לציבור הדתי.
שני הישובים, פרדס חנה וכרכור ממוקמים באותה העת בלב מתחם ענק של מחנות צבא בריטיים. עם סיום המנדט הבריטי בארץ רוכשת הסוכנות היהודית את שטחי המחנות. בשנות ה- 50 מוקמים מחנות עולים ובהמשך מעברה. כמו כן מסופחים הישובים הזעירים תל שלום ונווה אפרים .
לאחר הקמת המדינה הפכה פרדס חנה למוקד לרבים ממאות אלפי העולים ששטפו את הארץ, מה שהאיץ את תהלים העיור של הישוב ולאט לאט נזנחה החקלאות, למעשה התהליך החל עוד קודם לכן, שעה שרבים הגיעו לישוב במטרה לעבוד במחנות הצבא הבריטים באזור ולא בחקלאות.
כבר אז (שנות ה-50) עלה הרעיון של איחוד שני הישובים, אלא שמחלוקות פוליטיות בין מפא"י למפ"ם טרפדו את הרעיון.
(מעריב 24.01.1962)
(חרות 29/04/1962)
כבר אז הפוליטיקה ניצחה והאיחוד בוטל רק בשנת 1969 צלח הרעיון ושני הישובים אוחדו לישוב אחד, פרדס חנה – כרכור.
(דבר14/06/1969)
מהעבר להווה – נדל"ן בפרדס חנה – תכנית המתאר פרדס חנה – כרכור :
"פרדס חנה – כרכור – תכנית המתאר – קרקעות פרדס חנה כרכור
איפה כדאי לגור בפרדס חנה – כרכור"
היום פרדס חנה – כרכור היא המועצה המקומית הגדולה בישראל במספר תושביה (גם בשטחה המוניציפאלי), גדולה יותר ממספר ערים בולטות בישראל.
ע"פ נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מסוף שנת 2017, אוכלוסיית פרדס חנה – כרכור מונה 41,100 אלף נפשות, מתוכם 13,544 ילדים עד גיל 18, 22,109 בגיל עבודה ו- 5,489 קשישים. נכון להיום (2019) ההערכות הן קרוב ל 43 אלף תושבים.
שטחה המוניציאפלי של פרדס חנה – כרכור הוא 22,838 דונם, פרדס חנה – כרכור ממוקמת במקום 48 בדירוג הרשויות המקומיות, לפרדס חנה כרכור דירוג 7 מתוך 10 במדד החברתי כלכלי. אלא שאוכלוסיית הישוב מגוונת מאוד, לאורך השנים פרדס חנה – כרכור התיישבו ביישוב עולים חדשים לצד עולים ותיקים. בשנים האחרונות קיימת הגירה חיובית לפרדס חנה – כרכור של משפחות צעירות ממעמד סוציואקונומי בינוני – גבוה.
מיקומה האטרקטיבי של פרדס חנה – כרכור במרכז הארץ, יחד עם רמת מחירים נוחה יחסית ב 10 שנה האחרונות הביאו לגידול משמעותי בישוב. קירבת הישוב לכבישים ראשיים, כביש 4, כביש 2 והחיבור לכביש 6. יחד עם תחנת רכבת פעילה יחסית, הפכו את המגורים במקום לעובדים במרכז הארץ לאפשרית ונוחה.
מעט נתונים שריכזנו עבורכם מאתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שילמדו על הצמיחה בפרדס חנה – כרכור, דירות בפרדס חנה – כרכור :
|
שנה |
אוכלוסייה (באלפים) |
מאזן הגירה |
תושבים נכנסים |
תושבים יוצאים |
משפחות |
ילדים |
גידול אוכלוסייה שנתי |
מספר דירות התחלות בניה |
מספר דירות גמר בנייה |
סה"כ דירות למגורים בישוב |
|
2016 |
39.6 |
923 |
2,075 |
1,158 |
4,859 |
10,469 |
4.1 |
264 |
419 |
12,350 |
|
2015 |
38 |
814 |
1,947 |
1,177 |
4,879 |
10,470 |
3.5 |
515 |
443 |
11,795 |
|
2014 |
36.7 |
680 |
1,885 |
1,226 |
4,870 |
10,450 |
2.7 |
584 |
413 |
11,269 |
|
2013 |
35.8 |
596 |
1,872 |
1,549 |
4,774 |
10,144 |
2.8 |
382 |
339 |
10,921 |
|
2012 |
34.8 |
601 |
1,895 |
1,294 |
4,625 |
9,780 |
3.6 |
474 |
276 |
10,679 |
|
2011 |
33.5 |
524 |
1,773 |
1,249 |
4,491 |
9,450 |
3.4 |
363 |
246 |
10,386 |
|
2010 |
32.4 |
701 |
1,974 |
1,253 |
4,415 |
9,193 |
4.1 |
316 |
311 |
10,022 |
|
2009 |
31.2 |
422 |
1,909 |
1,343 |
4,292 |
8,934 |
2.6 |
211 |
159 |
9,810 |
|
2008 |
31.1 |
77 |
1,577 |
1,524 |
4,185 |
8,692 |
1.2 |
264 |
189 |
9,137 |
|
2007 |
30.7 |
571 |
1,537 |
1,188 |
4,099 |
8,514 |
3 |
226 |
140 |
9,028 |
|
2006 |
29.8 |
-56 |
1,135 |
1,199 |
4,095 |
8,437 |
0.8 |
118 |
86 |
8,968 |
(הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – רשויות מקומיות)
נתון נוסף שמלמד על היקף הצמיחה וגידול האוכלוסייה בפרדס חנה – כרכור הוא צפיפות האוכלוסייה לשטח בנוי, בשנת 2000 מספר הנפשות לקילומטר רבוע בפרדס חנה – כרכור היה 2,796 נפשות (לקמ"ר) (אוכלוסייה 27.1) בשנת 2013 נתון צפיפות האוכלוסייה עומד על קרוב ל- 5,000 נפשות לקילומטר רבוע. גם היום השטחים הפתוחים מהווים למעלה ממחצית משטחי הישוב, אולם בשנים האחרונות ניתן לראות יותר ויותר בניה לגובה בישוב במגרשי בנייה רוויה, נתון שיכול להסביר את הגידול בצפיפות בשטחים למגורים בישוב.
גם בהיבט של מגורים ועסקאות מקרקעין בפרדס חנה – כרכור ניתן לראות כי קיימת מגמה של עלייה לאורך השנים, הן בהתחלות הבניה והן בגמר לדירות.
אם נבחן את מחירי הדירות בפרדס חנה – כרכור בשנים האחרונות, ניתן לראות כי הדירות והבתים בפרדס חנה – כרכור, נהנו מפרמיה נוספת בעליית המחירים שאינה חלק מהמגמה הארצית של עליות המחירים ב 10 השנים האחרונות. מנתוני אתר רשות המיסים עולה כי דירה ממוצעת של 4 חדרים שנמכרה בשנת 2006 במחיר של 321,000 ₪
שכונות בפרדס חנה – כרכור – רכישת דירה פרדס חנה – כרכור:
"איפה כדאי לגור פרדס חנה – כרכור"
מערב הישוב מתאפיין בריכוז שכונות מתפתחות, שכונות פועלים ועולים היסטוריות שעוברות בשנים האחרונות פיתוח מואץ ומושכות תושבים חדשים, נווה רותם, נוה פרדסים, רמז, נווה מרחב ועוד. הבניה באזורים אלו מתאפיינת בשנים האחרונות בבנייה רוויה של מגדלים, לצד מגרשים גדולים ויחידות דו משפחתיות חדשות וישנות. אוכלוסייה מגוונת, תושבים ותיקים, עולים חדשים ומשפרי דיור.
במרכז הישוב מצויות השכונות הראשונות של פרדס חנה כרכור, רח הדקלים, רח הראשונים, ושכונות הליבה של פרדס חנה כרכור, נווה אשר, מגד, הדרים, שאר העיר ומרכז המושבה, שכונות אלו מתאפיינות באוכלוסייה ותיקה, חלקות גדולות לצד בניה חדשה של דו משפחתיים ומעט בניה רוויה הביאו לאזור משפחות צעירות ומשפרי דיור מהמרכז.
כרכור ברחבי כרכור מגוון שכונות, בחלוקה בין אזורי שיכון המיועדים לפיתוח (קנדי,המושב/מייסדים), שכונות דו משפחתיים ויחידות דופלקס שנבנו ב 20 השנים האחרונות (אחוזה ירוקה, ניצני השרון) לצד השכונות הוותיקות בכרכור (שכונת קורן, רח' העלייה) המאופיינות במגרשים גדולים ואוכלוסייה ותיקה לצד משפרי דיור ו"מהגרים" מאזור המרכז.
מרכז המושבה פרדס חנה, ברחובות המתחילים מאזור מלב"ן ועד נווה אשר הוותיקה, אזור מבוקש מאוד והטרוגני מבחינת אוכלוסייה וסוגי הנכסים שניתן למצוא בו. חלק גדול מהבתים נמצא היכן שהיו בעבר משקים, באזור מרכז המושבה יש גם דירות בבתים משותפים, אזורי מסחר, חנויות, משרדים, מרפאות וקליניקות רופאים, מרכזי מזון, בנקים ועוד. מרכז המושבה נהנה מנגישות מקסימאלית, לתחבורה ציבורית לכיוון חדרה (ומשם לשאר הארץ) ולחיפה.
שכונת יפה נוף היא שכונה חדשה יחסית, שפותחה לפני כ 15 שנה על אדמת מנהל. השכונה מתאפיינת בבניה חדשה של דו משפחתיים על מגרשים של 250 מ"ר. בסמוך לשכונה מצוי בית הספר דמוקרטי "שבילים". האוכלוסייה בשכונה ברובה משפחות צעירות ומשפרי דיור מהמרכז.
שכונת נווה רותם במערב הישוב, היא שכונה קטנה יחסית שנבנתה לפני כ- 15 שנים כשכונת בתי מעטפת, שניתן להשלימם ולהגדילם עם גידול צרכי המשפחה ותקציבה. בשכונה נבנו בתים דו משפחתיים על מגרשים גדולים יחסית של 330-450 מ"ר.
שכונת נווה פרדסים נהנתה מפיתוח מאסיבי בשנים האחרונות, בשכונה נבנו מאות יחידות דיור בבניה רוויה ובצמודי קרקע, לצד בניה רוויה נמוכה יותר וישנה. בשכונה ניתן למצוא מגוון של נכסים, דירות, דופלקסים, דו משפחתיים ודירות גג.
שכונת נווה אשר היא שכונה וותיקה ומבוקשת בפרדס חנה-כרכור. השכונה בנויה ברובה על אדמת רשות מקרקעי ישראל. רובה המכריע של השכונה הוא של צמודי קרקע למעט מספר בניני דירות. השכונה מתאפיינת בנכסים על מגרשים גדולים של ותיקי הישוב לצד בניה חדשה במגרשים שפוצלו. הרחבת השכונה בוצעה לפני מספר שנים במסגרתה נבנתה שכונת פרחי הדר, המאופייינת בצפיפות גבוה יותר של מגרשי רבע דונם.
שכונת נווה מרחב נבנתה ברובה בשנות החמישים עם העלייה הגדולה מצפון אפריקה. הבתים נבנו במקור כבתי סוכנות קטנים על מגרשים מרווחים של בין 600 ל 1200 מ"ר. השכונה הינה שכונה מתפתחת ולצד הבתים צמודי הקרקע ניתן למצוא שיכונים המיועדים לשיקום שכעונות פינוי ובינוי המאוכלסים בעולים חדשים.
שכונת רמז אותה שכונת פועלים היסטורית, מאופיננת בחלקות גדולות יחסית עליהם בנויים בתי סוכנות, השכונה בהליך פיתוח מואץ, האוכלוסייה בשכונה היום מאופיינת בתושבים וותיקים ועולים וותקים לצד אוכלוסייה צעירה של משפרי דיור ומהגרים מהמרכז.
כרכור – מרכז המושבה הוא מרכז המושבה ההיסטורית של כרכור, שם החלה "אחוזת לונדון" יחד עם הקרן הקיימת לישראל בבניית היישוב. מרובע הרחובות הוותיקים של כרכור ; המושב, המייסדים, הנשיא תוחמים את אזור המרכז של כרכור. מאחר ורכישת הקרקעות ההסטורית בכרכור נעשתה ע"י אנשים פרטיים מרבית הקרקעות בישוב הם בבעלות פרטית.
נווה עובד, שכונת הנחל , שבזי
שכונות אלו נבנו במהלך שנות החמישים במטרה לקלוט את זרם העולים ששטף את המדינה באותה תקופה, השכונות נבנו על אדמות מנהל מקרקעי ישראל. השכונות מאופיינות בנכסים צמודי קרקע במגרשים גדולים בין 600 מ"ר ל – 1000 מ"ר.
כרכור – יובלים, אחוזה ירוקה – בעשור האחרון נבנו מספר שכונות בכרכור כולם בצפון מזרח הישוב, יובלים, אחוזה ירוקה, צמרת המושבה, ניצני השרון, אלו שכונות המתאפיינות באוכלוסייה של משפחות צעירות "מהגרים", הבניה בכונות אלו מתאפיינת במגרשים של בין 500 מ"ר ל – 250 מ"ר לצמודי קרקע. בשכונות אלו ניתן למצוא מגורים ב', בצורה של מבנים דירות גן גג. דופלקסים, פנטהאוזים ודירות משופרות.
פרויקט חלומות כרכור: השכונה הינה שכונה צעירה המתאפיינת בבניה מגורים רוויה, פרויקט הדגל בשכונה הינו מתחם חלומות כרכור, במתחם מספר מגדלי מגורים עד 10 קומות. בנייה של קוטג'ים על מגרשים של 200 מ"ר, ומגוון של נכסים מגורים ב', דירות גן ודירות גג בבניינים של 5 דירות.
פרויקטים עתידיים:
פרדס חנה על הפארק הינו מתחם בצפון מזרח הישוב, לאחרונה הוגשה תכנית "פרדס חנה על הפארק" במסגרתה מתוכננות 450 יח"ד, חלקן בבניה רוויה בצפיפות של 9 יח"ד וחלקם בבניה צמודת קרקע בצפיפות של 3 יח"ד לדונם.
מתחם הטריז – אלונית, בתכנון שכונה (ארגמן) שבעתיד תתחבר לשכונה המתוכננת במחנה 80. בשכונה מתוכננות כ 620 יח"ד, מרביתן בבניה רוויה במסגרת מחיר למשתכן. יתרת המגרשים מיועדים לבניה צמודת קרקע בבתים דו משפחתיים ובמבני גן/גג של 3 קומות בצפיפות של 4 יח"ד למגרש של 600 מ"ר.
מחנה 80 שכונה פרדס חנה – כרכור (חלק מארגמן) כאמור עם פינוי מחנה שמונים והוצאת מכרזים, יחלו העבודות על מתחם של 1,200 יחידות דיור שיחוברו למתחם הטריז, עיקר הבניה במחנה 80 הינה בניה רוויה. בקצה מחנה 80 מתוכנן מתחם נוסף של כ 100 צמודי קרקע.
למרות הבנייה המאסיבית, כרכור עדיין כפרית מאד באופייה. הבנייה המאסיבית וטווח המחירים מביאים לאזור מאות משפחות צעירות עם ילדים מגוש דן, מחיפה, ומקרב משפרי דיור מקומיים.
תכנית מתאר פרדס חנה – כרכור – נדל"ן פרדס חנה – כרכור:
"מושבה ירוקה, הטרוגנית ורב קהילתית, המשלבת צביון כפרי למחצה עם מערך תפקודי עירוני מגוון"
תכנית המתאר פרדס חנה – כרכור פורסמה למתן תוקף ביום ביום ה 18.08.17, התכנית מציבה יעד לשנת 2030. תכנית המתאר פרדס חנה – כרכור קובעת את השימושים, התכליות וייעודי הקרקע בתחום כל שטחי פרדס חנה – כרכור . מטרתה של תוכנית המתאר הכוללת לפרדס חנה כרכור היא ליצור סדר והתוויה כוללת של התפתחות היישוב, התכנית מהווה מסמך חוקי מחייב שינחה את התפחות הישוב לשנים הבאות.
תכנית המתאר הקודמת הוכנה עוד בטרם אוחד הישוב בשנת 1966, ולאחרי בשנים 1971 ו- 1973, מאז הוכנו מגוון תכניות נקודתיות, תכנית המתאר הכוללנית לפרדס חנה – כרכור באה להסדיר באופן אחיד את פיתוח הישוב בעתיד בראיה כוללת.
תכנית המתאר פרדס חנה – כרכור קובעת את אופן פיתוח הקרקע בשטח יישוב לשנת יעד 2030: אלו אזורים ביישוב ייועדו למגורים, לתעסוקה, למסחר, לשימושים ציבוריים או ליעודי קרקע אחרים; אלו מקומות ראוי לשמור ואלו מקומות ראוי לפתח; מהן ההוראות וההנחיות בהיבטים תחבורתיים, סביבתיים והיבטים רבים נוספים בעלי השפעה על הפיתוח הפיזי של אזורי היישוב השונים. תוכנית המתאר אינה קובעת הנחיות למגרשים ספציפיים ואי אפשר להוציא מכוחה היתרי בנייה. תוכנית המתאר קובעת הוראות כלליות אשר ינחו את הכנתן של תוכניות מפורטות חדשות.
תכנית המתאר קבעה חלוקה למתחמים עם אפיון שונה והגדלת הצפיפות במגרשים בישוב. למעשה התכנית מגדילה זכויות למגרשים בשונה מתכנית ש/18 במסגרתה שטח מגרש מינימאלי הוא 500 מ"ר,דהיינו על דונם בייעוד מגורים א' ניתן לבנות 2 יחידות דיור, תכנית המתאר פרדס חנה – כרכור, מאפשרת 4 יחידות לדונם במגורים א', בין 6 ל 8 יחידות לדונם במגורים ב', והגדלת זכויות למגורים ג' בניה רוויה.
אלו מטרותיה המוגדרות של תכנית המתאר פרדס חנה – כרכור ועיקרי הוראותיה:
מטרות תכנית מתאר כוללנית פרדס חנה – כרכור:
- הכנת מסגרת תכנונית לכל תחום הישוב לשנת יעד 2030, להכוונת תהליכי התכנון בראייה כוללת אינטגרטיבית, בהתאמה למאפייניו הייחודיים, תוך חיזוק הקשרים התפקודיים בין חלקיה השונים, לרבות בין המרכזים ההיסטוריים של פרדס חנה ושל כרכור.
- הכוונת התפתחות הדיור לאוכלוסיית יעד של כ- 55,000 נפש, תוך שמירה על אופי הכפרי למחצה של הישוב.
- יצירת תשתית להתפתחות עוגנים כלכליים, לשם חיזוק כלכלת הישוב.
- טיפוח ושמירה על רוח המקום, מורשתו התרבותית, מגוון קהילותיו ומאפייניו הפיסיים הקשורים לזהותו.
- חיזוק המרכז ההיסטורי של הישוב כמוקד ראשי לפעילות ציבורית-חברתית-מסחרית.
- שמירה וטיפוח של המרחב הפתוח, מעטפת השטחים הפתוחים והחקלאיים סביב הישוב, מבנים ואתרים לשימור, צירים ירוקים ושדרות היסטוריות, אתרי טבע ונוף.
עיקרי הוראות תכנית מתאר כוללנית פרדס חנה – כרכור :
קביעת יעוד קרקע וקביעת הוראות, הנחיות וזכויות בנייה, בתחום פרדס חנה כרכור כמפורט להלן:
- קביעת יעודי קרקע בתחום התכנית.
- קביעת שימושים מותרים ביעודי הקרקע.
- קביעת הוראות וזכויות בניה ליעודי קרקע, ברמה של תכנית כוללנית.
- קביעת מתחמים לתכנון.
- קביעת הוראות והנחיות לתכניות מפורטות.
- קביעת מערכת הדרכים הראשית בישוב, ובכלל זה התוויית דרכים חדשות.
- קביעת הוראות בנוגע לתשתיות כגון: דרכים, ביוב, ניקוז, מים, חשמל.
- קביעת הוראות לשימור מבנים, אתרים ומתחמים היסטוריים, וערכי טבע ונוף
תכנית מתאר כוללנית פרדס חנה – כרכור התכנית לשנת היעד 2030 ,התכנית הוכנה ביוזמת משרד הפנים, וגובשה ולוותה על ידי ועדת היגוי רחבת משתתפים. התכנית נועדה להכוונת תהליכי התכנון בראיה כוללנית אינטגרטיבית, בהתאמה למאפייניו הייחודיים של היישוב תוך חיזוק הקשרים התפקודיים בין חלקיו השונים, לרבות בין המרכזים ההסטוריים.
לפרדס חנה כרכור צביון כפרי המתבטא, בין היתר, בשכונות ותיקות בעלות ערכים היסטוריים לצד שכונות חדשות בתמהיל דיור מגוון כאשר הצפיפות העירונית הממוצעת נמוכה מאוד. היישוב מאופיין בשטחים חקלאיים נרחבים כמחצית משטח השיפוט, בערכי טבע ונוף בתוך היישוב ובשוליו, ובתחושה של קהילתיות בין התושבים.
הישוב מוגדר כישוב עירוני בתמ"א 35 ובתמ"מ 6 .לאור הרצון לשמור על הצביון הכפרי-למחצה של הישוב, הוגדר חזון התכנית כלהלן: מושבה ירוקה, הטרוגנית ורב קהילתית, המשלבת צביון כפרי– למחצה עם מערך תפקודי עירוני מגוון/
בהתאם לחזון, מטרת העל של התכנית הינה: פיתוח היישוב באופן ש"רוח המושבה" על מגוון היבטיה תבוא לידי ביטוי בדמותו, בתפישתו העצמית ובתפקודו של הישוב. התכנית תאפשר טיפוח ושמירה על רוח המקום, מורשתו התרבותית, מגוון קהילותיו ומאפייניו הפיסיים הקשורים לזהותו. בהתאם לחזון הישוב ומטרת העל כאמור לעיל, נקבעה בתכנית המתאר תחזית מימוש אוכלוסיה של כ-54,400 איש לשנת היעד של התכנית 2030, פירוט יחידות הדיור המוצע בתכנית מדבר על כ 16,000 יח"ד בתכניות מאושרות (קיים לתכנון), למעשה תוספת יחידות הדיור המוצעות התכנית הינן כדלקמן; שטחים חדשים למגורים בשכונות חדשות 8,000 יח"ד ובמסגרת התחדשות עירונית מוצעות תוספת של 6,500 יח"ד, סה"כ התכנית קובעת צפי תוספת של 24,300 יחידות דיור חדשות בישוב עד שנת 2030. היקף יחידות הדיור כפי שמופיע בתכנית מאפשר קיבולת אוכלוסייה נומינלית של 75,000 תושבים, עם זאת מספר יחידות הדיור הריאלי למימוש המופיע בתכנית עד שנת 2030 הינו סך של 17,500 יח"ד שצופה גידול אוכלוסיה בסך של 55,000 תושבים.
התכנון המוצע בתכנית המתאר הכוללנית פרדס חנה כרכור, מבטא בין היתר את היעדים ואת העקרונות התכנוניים הבאים, שמאפשרים את מימוש החזון ומטרת העל
- המבנה המרחבי: התכנית מתמקדת בחיזוק והרוויית המרקם הבנוי הקיים התחדשות עירונית תוך הימנעות מגלישה לשטחים פתוחים. נשמרים השטחים הפתוחים המקיפים את הישוב וחודרים לתוכו כ"אצבעות ירוקות".
- אוכלוסיה: יצירת תשתית תכנונית לגידול אוכלוסיית היישוב באופן מאוזן ובהתאם לכושר הנשיאה התכנוני, הקהילתי, המוניציפאלי, הפיזי והסביבתי.
- מגורים: יצירת תמהיל של יחידות דיור בצפיפויות שונות ובמגוון גדלים לאוכלוסיה מגוונת, וזאת תוך שמירה על תפרוסת צפיפות המגורים כך שישמר אופיו הכפרי למחצה של היישוב ובהתאם להוראות תמ"א 35 .זאת באמצעות הוראות שימור ואבחנה בין מתחמים בעלי צפיפות גבוהה ונמוכה. התכנית מכוונת את עיקר הפיתוח למרקם הקיים, וקובעת אמצעים להתחדשות עירונית, עיבוי וציפוף, תוך שמירה על אופי היישוב. התכנית מייעדת אזורים חדשים למגורים במתחמים מוגדרים בצפון ובדרום היישוב.
- מוסדות ציבור: התכנית קובעת תשתית תכנונית להקמת מוסדות ציבור היכולים לספק מגוון שירותים לכל תושבי היישוב, וקביעת הנחיות והקצאת קרקע למערך מוסדות חינוך איכותיים לכל הגילאים. כמו כן התכנית תומכת בהמשך ההתמחות היישובית במתן שירותים לאוכלוסיות עם צרכים מיוחדים.
- שטחים פתוחים: התכנית מציעה פיתוח של מערך שטחים פתוחים במדרג יישובי, ובפרט פיתוח פארק עירוני מרכזי באמצעות קישור בין שצ"פים קיימים. התכנית קובעת כלים לשמירה על אתרי וערכי טבע, נוף ומורשת בשטח הבנוי והפתוח, ושמירה על שטחים פתוחים וחקלאיים במעטפת היישוב. מוצע חיזוק הקשר בין השטח הבנוי לשוליים הפתוחים, ושמירה על שיעור יחסי גבוה של שטחים פתוחים ביחס לשטחים מבונים, התורם למיצוב של פרדס חנה כרכור כישוב כפרי למחצה.
- שטחים חקלאיים: שימור וטיפוח מעטפת השטחים החקלאיים הפתוחים הסובבת את הישוב, כערך העומד בפני עצמו ובהתאמה לתכניות מתאר ארציות ומחוזיות. ניתן מענה לצרכים הנובעים מהפעילות החקלאית, ולהמשך הפעילות החקלאית.
- תעסוקה וכלכלה: התכנית יוצרת תשתית לחיזוק העצמאות הכלכלית של היישוב ופיתוח עוגנים כלכליים ביישוב, על ידי הרחבת אזורי תעסוקה וחיזוק המסחר במרכז המושבה. התכנית מציעה יצירת אזור תעסוקה חדש בצפון-מערב היישוב בסמוך לתחנת הרכבת; חיזוק והרחבת אזור התעסוקה הקיים בצפון-מזרח היישוב; ותוספת שטחי מסחר, מגורים ומוסדות תרבות במרכז המושבה. התכנית מביאה להרחקת מתחמי תעסוקה קטנים מתוך שכונות המגורים והמרתם במגורים המתאימים לשכונות. התכנית מציעה למקד את עיקר שימושי המסחר בתוך הישוב במטרה לחזק את מרכז המושבה מבחינה אורבנית, כלכלית וחברתית
- חיזוק ושדרוג מרכז המושבה: יצירת תשתית לפיתוח וחיזוק המרכז ההיסטורי כך שיהווה מע"ר יישובי, על ידי יצירת עוגן תרבותי-כלכלי-ציבורי פעיל ומשמעותי בהיבטים תפקודיים וערכיים.
- תחבורה: קביעת הנחיות להסדרת מערך התחבורה והדרכים ביישוב, תוך התייחסות למערך התחבורה הפנימי והאזורי. התכנית מבססת את מערך התחבורה היישובי על כבישים עוקפים מס' 652 ו-653 המתוכננים בתמ"א 3 ,ואמורים לשמש למעשה כמערכת טבעתית עוקפת ליישוב. קידום הקמת כביש עוקף מזרחי 653 המוליך לכביש 6 הינו תנאי עיקרי ומפתח ליכולת מימוש פוטנציאל הפיתוח הגלום בתכנית. הקמת כביש זה חיונית להוצאת תנועה עוברת מתוך היישוב, הורדת עומסי תנועה בדרכים הפנימיות, ומתן אפשרות לפיתוח הדרכים ביישוב כרחובות עירוניים בטיחותיים וממותני תנועה, המאפשרים ומושכים פעילות עירונית, ותנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים לאורכם. להקמת דרך זו, בצוותא עם עוקף 652 ,חשיבות לפיתוח היישוב בטווח המיידי והארוך בהקשר של נגישות לתנועת כלי רכב כבדים לאזורי התעסוקה המתוכננים, קישור של תחבורה ציבורית לכביש 65 וכביש 6 שהם מוטי תחבורה ציבורית, הפחתת עומסים במרכז היישוב ומימוש החזון של יישוב בעל צביון כפרי- קהילתי, כמו גם שימור שדרת העצים ואופיה ההיסטורי של דרך הנדיב. בנוסף לתכנון הדרכים לכלי רכב – מציעה התכנית כלים לפיתוח מערך שבילי אופניים ביישוב, ותחבורה ציבורית.
- שימור ומורשת: התכנית מאתרת את אתרי המורשת העיקריים ביישוב, תוך מתן ביטוי הולם למורשת הכפרית-חקלאית של המושבה, והרב-תרבותיות שאפיינה ומאפיינת את היישוב. ניתנו כלים לשימור אתרים, מרקמים, צירי נוף וחללים אורבניים משמעותיים המייצגים את הנרטיבים העיקריים של המקום, ואת ההיסטוריה ההתפתחותית שלו. התכנית מלווה בנספח שימור המפרט את האתרים וערכי הטבע המרכזיים הראויים לשימור.
- תשתיות: התכנית מציעה כלים להסדרת הניקוז תוך שמירה על מדיניות כלל ארצית בנוגע לשימור משאבי מים וקרקע, וכן הסדרת נושא הביוב, המים והטיפול בפסולת על פי עקרונות פיתוח בר קיימא.
- יעודי הקרקע בתכנית: התכנית קובעת יעודי קרקע ברמה כוללנית, שלגביהם נקבעו השימושים המותרים והוראות שונות. התכנית קובעת הנחיות לתכניות מפורטות, הוראות לפיתוח והתחדשות עירונית, קובעת את מערכת הדרכים הראשית ביישוב, הוראות לגבי תשתיות )מים, ביוב, ניקוז( הוראות לשימור מבנים ואתרים, וערכי טבע ונוף, וכן הנחיות לטיפוח וטיפול בשטחים הפתוחים והחקלאיים.
- מבנה התכנית: התכנית כוללת 20 מתחמים לתכנון הכוללים יעודי קרקע שונים, 2 צירים עיקריים עבורם ניתנו הנחיות תכנון מיוחדות, ומעטפת של שטחים פתוחים וחקלאיים. כמו כן קובעת התכנית הוראות מפורטות יותר למרכז המושבה ההיסטורי, ומחלקת אותו לתאי שטח עבורם ניתנו הנחיות מיוחדות.
לסיכום:
הישוב עובר תהליכים מואצים בשנים האחרונות, תחילתם בכוחות השוק החופשי שהפכו את הישוב פרדס חנה – כרכור לאופציה נדלני"ת שפויה עבור מחפשי הדיור בארץ, והמשכה בהליכים שנקבעו ועיצבו את הישוב במסגרת תכנית המתאר הכוללנית פרדס חנה – כרכור, על מנת ליישם את הדברים ולשמור על אופייה של המושבה, על הרשות להמשיך ולפעול במסגרת ההתוויה של תכנית המתאר הכוללנית פרדס חנה כרכור, בין היתר בדרך של קביעת הנחיות תכנוניות מרחביות שישלימו את הוראות התכנון.