בחינה של עסקאות נדל"ן טרם ביצוע העסקה: היבטים מרכזיים.
שוק הנדל"ן מהווה אפיק מרכזי להשקעות, אם בעבר היה מדובר באפיק השקעה המיועד למשקיע המתוחכם, היום אנו רואים יותר ויותר משקי בית ואנשים פרטיים שנכנסים לשוק הנדל"ן כמשקיעים. השקעה באפיק נדלני כחלק מתיק השקעות הופכת לנפוצה יותר ויותר ומאפשרת איזון ופיזור סיכונים בתיק ההשקעות של משקי בית ומשקיעים פרטיים.
חשיבות הבחינה של עסקאות נדל"ן טרם ביצוע העסקה הינה חיונית ותסייע לבחינה ומיקוד העסקה המתאימה ביותר עבורכם. על מנת לסייע לכם לקבל את ההחלטה הנכונה, ערכנו עבורכם מאמר קצר במסגרתו נסקור ההיבטים שיש לבצע ולבחון עוד בטרם כניסתכם לעסקה.
בחינה מקדימה של ההיבטים הבאים, הינה חיונית ומחוייבת לצורך בדיקת תקינות הנכס המוצע, והתאמתו לצרכים שלכם. חשוב להדגיש, בכל עסקה יש להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום שיבצע עבורכם את הבדיקות הנדרשות באופן יסודי, מטרתו של מאמר זה לתת בידיכם כלים לבחון את העסקה באופן ראשוני ובסיסי לצורך קבלת ההחלטה הראשונית אם העסקה אכן מתאימה עבורכם בטרם פניה לגורם מקצועי.
רישוי, שימושים, ייעוד, תכנון ובניה
רישוי תכנון ובניה הוא אחד מהיבטים המרכזיים בבחינה של עסקאות נדל"ן טרם ביצוע העסקה. כדי להבטיח שהנכס שהציגו לכם אכן עומד בדרישות שלכם נבצע ברשויות מספר בדיקות:
רישוי בניה והיתרים: עלינו לוודא שבניית הנכס בוצעה בהתאמה להיתר הבניה ולתכניות התקפות בקרקע. במרבית הועדות המקומיות היום, נסרקו לתיקי הבניין כל המסמכים. ניתן להיכנס לאתר הועדה המקומית ולבחון את ההיתרים של הנכס, במקרים שבוצעה סריקה מלאה של התיק יופיעו גם התכתבויות מול העירייה, צווי הריסה, התראות יופיעו בתיק. ככל ותיק הבניין של הנכס טרם נסרק, רצוי לגשת לארכיון הועדה המקומית ולהוציא פיזית את תיק הבניין.
התכניות החלות על המקרקעין: בחינה של התכניות החלות על המקרקעין תסייע בשני אופנים, ראשית ניתן יהיה לבחון מה הזכויות הקיימות בנכס והתאמתן להיתר הבניה. תכנית המתאר של העיר תאפשר לנו להבין מה הפוטנציאל התכנוני של הנכס, לדוגמא בפרדס חנה כרכור חלה תכנית מתאר שבין היתר מצופפת את היחידות לכל מגרש, התכנית אינה תכנית על פיה ניתן להוציא היתרים ויש לערוך תב"ע מקומית לצורך יישומה. בחינת התכניות החלות על הקרקע, קיימות או עתידיות תאפשר להבין את פוטנציאל ההשבחה של הנכס, בדיקה של סביבת הנכס והמתוכנן בסמוך לו.
את הבדיקות הנ'ל ניתן לבצע באתר הפורטל הגאוגרפי, כמו כן תכניות בתוקף או תכניות בהפקדה ניתן לבחון באתר מנהל תכנון זמין.
הייעוד והשימושים המותרים בקרקע: ייעוד הקרקע משמעותו, האם הקרקע מיועדת לבניה של מגורים, מסחר, משרדים, מלונאות או ייעוד מעורב וכו', בנוסף נבדוק מה השימוש המורת בקרקע, לדוגמא בפרדס חנה כרכור, נראה תכניות בניין עיר בהן הייעוד הוא מגורים א' אולם השימושים המותרים מאפשרים גם שימוש בכ 30 מ"ר לצרכי משרד ביתי, קליניקה וכו'. ניתן לבחון את הדברים בתב"ע החלה על המקרקעין. לצורך הבחינה הנ'ל, נבחן בתכנית החלה את הייעוד והשימושים המותרים בקרקע. לא חסרות עסקאות בהן מחסן נמכר כדירה, דירה נמכרת כחנות וכו'. מומלץ בשלב זה גם לבחון את רישום הנכס במחלקת ארנונה בעירייה.
חוק התכנון והבניה מאפשר שימוש חורג במקרקעין בהקלה, אולם השימוש הנ'ל מוגבל בזמן ואינו משנה באופן אקטיבי את השימושים המותרים בקרקע.
היבטים משפטיים רישומיים של הנכס :
בחינת הרישום של הנכס ברשויות השונות תמנע מאיתנו מפח נפש.
יש לבחון את רישומי הנכס בין אם הרישום בטאבו ובין אם מדובר ברישום המתנהל ברמ"י או רישום ע"י חברה משכנת וכו'. בשני המקרים האחרונים נבקש אישור זכויות. נוודא כי הבעלים או החוכרים אכן רשומים בנכס, האם קיימות הערות אזהרה קודמות, צווים, עיקולים וכו'. חשוב במקביל לבחון את רישום הנכס בעירייה, ניתן לבקש חשבון ארנונה אחרון לצורך הבדיקה.
במקביל לכך חשוב לבחון רישומים לגבי המוכרים, לעיתים רישם השעבוד יופיע ברשם המשכונות מבלי שנרשם בנסח, מומלץ להוציא דוח עיון רשם המשכונות של הבעלים לבחון האם קיימים שעבודים כאלו ואחרים.
בחינת היבטים רישומיים של הנכס תסייע לנו להבין את המצב המשפטי והרשומי של הנכס. בין היתר, בדיקת חובות והתחייבויות על הנכס כגון משכנתאות התחייבויות קודמות, הערות אזהרה להימנעות מעשיית עסקה, התחייבויות כלפי צדי ג' וכו'.
גם חיפוש פשוט בגוגל עם שמות המוכרים יעלה בחיפוש פסקי דין והיבטים נוספים שיכולים להוסיף מידע ולמנוע תקלות עתידיות. שאנו מבצעים עסקה כל כך גדולה ומשמעותית, חשוב לנו לדעת מי הצד השני מולו אנו מבצעים את העסקה. חיפוש פשוט בגוגל יכול למנוע תקלות בכניסה לעסקאות.
בעסקאות גדולות, בהן אתם המוכרים מומלץ להזמין דו"ח אשראי של הקונים לבחון את הדירוג, היציבות והיכולת הכלכלית שלהם לביצוע והשלמת העסקה.
בחינת תמחור הנכס וכדאיות העסקה:
ברכישת נכס להשקעה, יש לבחון את מחיר העסקה על כל ההיבטים הכלכליים הכרוכים בה אל מול עלות הנכס ועלות אחזקתו. בואנו לבחון את עלות הנכס, יש לבחון את כל ההוצאות הנלוות, מיסוי, אנשי מקצוע, עלויות מימון, אני אישית מכניס לשקלול הזה גם את הפסד התשואה על ההון העצמי המושקע נניח לו הייתי משתמש בו וקונה אג"ח לדוגמא, כלומר הריבית שאני מפסיד על ההון העצמי שהכנסתי לעסקה. ככל והמדובר בעסקה להשבחה נכניס לתחשיב גם את עלויות ההשבחה הצפויות.
חיבור כל אלו הינו עלות העסקה בפועל.
אל מול עלות העסקה נבחן את התשואות הצפויות בנכס לפחות לחמש שנים הבאות, או במידה ומדובר בעסקה מהירה של קניה, השבחה ומכירה, מה הצפי לשווי המכירה לאחר השבחה בניכוי הוצאות המכירה / השבחה. תחשיב כל אלו יתנו לנו את התשואה בגין העסקה, בין אם התחשיב יהיה שנתי כתשואה שנתית מהשכרה וכו' ובין אם מדובר בעסקה של השבחה ומכירה.
ערכים שוקיים ושווי הנכס ביחס לאזור: יש לבדוק את השווי השוקי של נכסים דומים באזור ולהשוות אותם לשווי הנכס המעורב.
ניתוח מחיר העסקה בהשוואה עסקאות אחרות באזור: כדי להבין האם הנכס מתומחר ע"י המוכרים במחיר הריאלי, נבחן עסקאות דומות שנעשו באזור, ניתן לבחון באתר מדל"ן, אני ממליץ לבצע בדיקה באתר רשות המיסים (מידע נדל"ן), גם בחינה של נכסים דומים העומדים למכירה בסביבה תסייע להבין את התמחור הריאלי של הנכס.
בחינת כדאיות העסקה:
לאחר שביצענו תחקיר מעמיק של האזור, עסקאות מקבילות, הבנו את פוטנציאל ההשבחה בנכס, תשואות צפויות, אספנו מספיק מידע לגבי העסקה והנכס. ניתן לבצע ניתוח רעיוני של כדאיות העסקה, כדאיות העסקה תיבחן מול עסקאות מקבילות שעומדות בפנינו, חשוב להדגיש בחינת הכדאיות יכול ורצוי שתעשה גם מול אפיקים אחרים של השקעה העומדים בפניכם.
נבחן את התשואות הצפויות בפועל, אם ביצענו ניתוח מעמיק נדע להעריך גם פוטנציאל לעליית שווי ערך הנכס לאורך התקופה, לדוגמא בשל תכניות מתוכננות בסביבה, פיתוח אזורי וכו'.
מימון העסקה :
מרכיב מהותי בכדאיות העסקה הינו אפשרויות מימון העסקה, לצורך כך אני ממליץ להיעזר ביועצי מימון/משכנתאות. חשוב להבין מה מקורות המימון שלנו, מה ההון העצמי הנדרש מאיתנו, ריביות, עלויות מימון נלוות וכו'. מומלץ לערוך תכנית פיננסית, בתכנית כאמור אני אקח את האופציה הגרוע ביותר ואבחן שגם במקרה הגרוע ביותר, עדיין אוכל לעמוד בעסקה ובתשלומים החודשיים הרצויים לי.
חשוב לזכור שהיום גובה הריבית במשק הוא יחסית גבוה, מקורות המימון והריביות עלולות להכריע האם העסקה תהיה כלכלית ורווחית או כישלון שיגרור אתכם לחובות נוספים, מומלץ שלא לעשות לעצמכם הנחות בנושא ובאמת לבחון באופן קר את אפשרויות המימון אל מול גובה ההחזר.
ניתוח סיכונים ותהליכים חיצוניים: הסעיף הזה הוא מהותי, למרות שאין לי כלים מעשיים לתת לכם לצורך הבחינה, בחינת תנאי השוק, משמעותה הבנה וניתוח המצב הנוכחי של השוק הנדל"ן וזיהוי מגמות עתידיות, כך שנוכל להתאים את העסקה למציאות הכלכלית.
מחירי הנדל"ן מושפעים ממגוון רחב של גורמים, פוליטיים, חברתיים, כלכליים וכו' עלינו לזהות את הסיכונים הכלכליים והתהליכים החיצוניים שעשויים להשפיע על העסקה ולמצוא את הדרכים הטובות ביותר להקטין את הסיכונים.
סיכום:
בחינה מקיפה של עסקאות נדל"ן טרם ביצוע העסקה היא חיונית להבטיח את תקינות העסקה והקטנת הסיכונים. בחינת הרישוי, היבטים רישומיים, השימושים המותרים, בדיקת תמחור הנכס, בדיקת המוכר והבחינה בכדאיות הם חלק מהפרקים המרכזיים של הבחינה. בנוסף, טיפים לבדיקה והקטנת סיכונים יכולים לסייע במימוש העסקה בצורה הכי יעילה ומשתלמת.
המלצה אחרונה כמשקיעי נדל"ן השאירו את הרגשות מחוץ לעסקה, אם בבואנו לבחור בית למגורים נחפש את החיבור הריגשי לנכס, כמשקיעים נטרלו את ההיבט הרגשי וחדדו את ההיבטים הכלכליים יזמיים הקיימים בכם.
הכותב הינו עורך דין רן גור-אריה, המתמחה בתחום המקרקעין ותכנון ובניה, הוכתב מייעץ, מלווה ומייצג משקיעים ויזמים בעסקאות נדל"ן מגוונות לרבות בחינת היבטים כלכליים.
האמור אינו משמש כתחליף לייעוץ משפטי, מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך ייעוץ נקודתי.